最近接到好幾個當(dāng)事人電話咨詢：在房屋出賣人在還未取得產(chǎn)權(quán)證的情況下，雙方簽訂的買賣合同是否有效？要怎么規(guī)避如果在原產(chǎn)權(quán)人辦理了房產(chǎn)證后不配合買受人去辦理過戶手續(xù)的問題？今天，對這個很容易出現(xiàn)的合同糾紛問題來簡單的解答一下。
在《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓”。那么，在這種情況下，房屋買賣雙方訂立的買賣合同是否有效呢？賣房人是否能以未取得房產(chǎn)證作為合同無效的依據(jù)呢？
對于這個問題，我國《物權(quán)法》第15條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同的效力。”依據(jù)物權(quán)法相關(guān)規(guī)定依法登記權(quán)屬證書只是物權(quán)變動的權(quán)利要件，而不是買賣生效要件，在尚未取得產(chǎn)權(quán)的情況下，雙方簽訂《房屋買賣合同》的行為屬于債權(quán)行為，不是物權(quán)行為，只要符合合同的成立要件，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合同有效。也就是說雙方簽訂合同后，由于房屋不能辦理過戶手續(xù)，房屋的物權(quán)并未發(fā)生變動不能對抗雙方之外的第三人；但在雙方之間，債權(quán)已經(jīng)成立，雙方都受到相關(guān)條款的約束，其后的取得產(chǎn)權(quán)證書、協(xié)助過戶等行為是當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，如不能達(dá)到上述目的，購買方可依法要求違約方繼續(xù)履行合同承擔(dān)違約責(zé)任或者退還購房款賠償損失。
由此可知，未取得房產(chǎn)證的房屋買賣合同是具有法律效力的，但是未取得房產(chǎn)證的房屋買賣行為涉及到諸多風(fēng)險，因此買賣雙方一定要制定嚴(yán)密的買賣合同條款，將糾紛的可能性降到最低。
案例：
陳某夫妻與王某簽訂了房屋出售協(xié)議，約定由陳某夫妻將從開發(fā)公司購置的某套房屋出售給王某，價格為40萬元，王某預(yù)付訂金5萬元，協(xié)議同時約定，待陳某夫妻房產(chǎn)證辦好后雙方辦理交割后，王某一次交清余額款35萬元。
王某向陳某交付了訂金5萬，后來陳某夫妻反悔不愿履行合同，王某向法院提出起訴，要求陳某夫妻繼續(xù)需履行合同，協(xié)助其辦理過戶手續(xù)。陳某夫妻則辯稱，自己的房屋未辦理產(chǎn)權(quán)證就轉(zhuǎn)讓雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議違反有關(guān)規(guī)定，屬無效合同應(yīng)予解除。
案例解讀：
劉睿律師對這個問題進(jìn)行了專業(yè)講解。案例中陳某夫妻的主張是不被支持的，辦理產(chǎn)權(quán)證并不是雙方簽訂房屋買賣合同的前提條件，雖然我國有法律明確規(guī)定簽訂房屋買賣合同時，出賣人必須是登記的產(chǎn)權(quán)人，但是本案中，買賣雙方有約定房產(chǎn)證辦好后雙方辦理交割，所以本合同屬于附條件的房屋買賣合同，當(dāng)出賣人獲得產(chǎn)權(quán)時合同就生效，應(yīng)履行過戶登記手續(xù)。陳某夫妻的行為不受法律支持，屬違約行為應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
這樣的情況于商品房買賣合同中依然適用，開發(fā)商同樣不能以未取得房產(chǎn)證而主張房屋買賣合同無效。
針對這一類房屋買賣，依據(jù)相關(guān)法律條款和劉睿律師的敘述，溫馨提示：
1、尚未取得房產(chǎn)證的房產(chǎn)交易風(fēng)險較大，在購買或出售時應(yīng)謹(jǐn)慎。
2、如果要交易這一類型的房產(chǎn)，雙方應(yīng)對房產(chǎn)進(jìn)行詳細(xì)了解，對于取得產(chǎn)權(quán)證的時間要有明確的認(rèn)知，對不能按期取得產(chǎn)權(quán)證的可能要有預(yù)期。
3、對購買者而言，降低風(fēng)險可從兩方面入手，一是在取得房產(chǎn)證之前，盡量少交房款；二是應(yīng)先取得房屋的使用權(quán)和控制權(quán)，這樣法律會向購房者傾斜。
4、對購房者而言，買賣合同的條款中一定要要求賣方明確承諾取得房產(chǎn)證的時間以及辦理房產(chǎn)過戶的時間，并約定適當(dāng)?shù)倪`約金標(biāo)準(zhǔn)。
5、考慮到房價經(jīng)過一段時間會有波動，買賣雙方應(yīng)約定違約金標(biāo)準(zhǔn)，以避免房價波動較大時，一方違約。
6、在制定此類房屋買賣合同時，要考慮到一段時間后，因政策波動造成貸款政策變化、稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)變化、甚至一方或雙方交易資格發(fā)生變化后如何處理的問題。